2021年8月14日，浙江工业大学美好生活研究院联合绿城服务集团召开“未来社区建设与运营”研讨会。浙江工业大学副校长虞晓芬、浙江省发展规划研究院基础设施研究所柴贤龙、浙江省城乡风貌整治提升（未来社区建设）工作专班综合组组长赵栋、技术组组长高嵩以及绿城、滨江、万科、融创、大家房产的多位高管共40余人出席会议。会议由浙江工业大学建筑与设计学院院长、美好生活研究院执行院长陈前虎主持。
浙江工业大学建筑与设计学院院长、美好生活研究院执行院长陈前虎主持
致欢迎辞
浙江工业大学副校长虞晓芬致辞
推进未来社区建设是省委省政府作出的重大战略部署。自2019年实施以来，无论从理论还是实践创新都取得了重大进展。但作为一项全新的探索，正如徐文光副省长在7月29日全省现场会上讲的 “率先来到从量变到质变的‘前夜’，进入‘无人区’”，完全需要自己探索。在这过程中，出现一些问题、面临一些困难甚至走一些弯路是必然的。只要我们有直面问题的勇气，避免官僚主义、形式主义，遵循以人为本的理念，紧抓“规划是龙头、建设是基础、运营是灵魂”三大关键节点，通过体制机制创新，形成政府、企业、居民合力，未来社区一定能驶向‘新蓝海’”。建设厅与浙工大共建的“美好生活研究院”在绿城服务集团支持下召开座谈会，就是想搭建起一个政府、学界和企业交流的平台，及时总结提炼好经验，分析遇到的问题，谋划相关的对策，旨在高质量加快推进未来社区建设工作。
绿城服务集团董事会副主席杨掌法致辞
未来社区规划建设要将业主的需求摆在第一位。2007年绿城服务基于对居民需求的大量调研，提出园区生活服务体系，在翡翠城等楼盘规划了幼儿园、社区会所、公共服务中心等，提供健康服务、文化教育服务、生活服务等内容，契合未来社区的理念。但要注意不同小区业主需求有差异，周边的配套设施完善度也有差异，未来社区项目规划设计指标不能一刀切。其次，企业参与未来社区项目开发与经营，肯定要盈利或者至少不亏本，目前一些未来社区项目难以盈利，很难可持续发展，这次金华、丽水2个项目流标，已反映出问题。绿城服务已参与多个未来社区运营，基于业主的全生活服务场景提供的未来社区运营服务体系，满足了社区业主的安居需求，能够更好实现物业企业、业委会、业主、社区主管部门管理与服务的线上线下有机融合，构建安全、便捷、和谐的新型幸福社区与邻里关系枢纽，最终实现整体大美，浙江气质的社区新风貌。
专题发言
绿城服务集团副总裁方敏青发言
现阶段未来社区建设过程中面临的共性问题是：规划设计与运营衔接生涩；场景建设同质化倾向；运营一体化思维欠缺；数字化平台建设机制不完善。
建议：一是在方案规划设计阶段，就要考虑项目的运营方案，请有相关经验的企业参与；二是创建单位可确定一个主体来承接大运营的服务，把未来社区的场景运营、商业运营、数字化平台、物业服务一体化封装运营。三是运营企业应着力提升核心能力，包括成立专门的未来社区运营公司，抽调精干力量，整合内外部资源，组队产业联盟，与城市智库机构合作，不断来打造核心能力；坚持“运营来推导建设”的理念，帮助创建主体单位把好建设关，同时加快建立后续的建设运营导则。绿城服务通过已经在服务的多个未来社区实践，积累了丰富的全景化运营能力。
绿城中国衢州礼贤未来社区房产项目总经理潘思远发言
未来社区承担了“三大转型”的时代价值：一是城镇化发展转型，解决中国快速城市化发展中的难点和痛点问题；二是房地产开发转型，从房地产开发向城市运营商和生活服务商转型；三是人民生活方式转型，满足居民对美好生活的向往。未来社区还处于探索阶段，当前有很多问题需要解决，比如现有土地制度和政府政策与市场主体参与模式问题、运营权责利以及可持续运营、规划设计落地性等。当前，应重点关注和处理好三个关系：一是实与虚，即物理空间与数字技术或线上与线下的关系，用好数字化改革的东风；二是新与旧，即新建社区与老旧小区共同建设，以新带旧，实现资源共享；三是表与里，即规划设计与服务治理，既要通过规划设计改变城市和改善生活，又要关注基层治理的创新与改革，实现高质量、内涵式发展。最终，未来社区要实现政府、企业、居民命运共同体，实现社会共同进步。绿城中国以二十五年在城市运营、开发建设以及生活服务的经验，形成投建管运一体化模式，推动未来社区可持续开发运营。
万科（浙江）未来社区开发运营有限公司总经理王宋伟发言
对于新建类未来社区，建议在顶层规划和设计中应前置输入运营视角、预埋运营思路，以更深颗粒度指导具体场景布局模块，为可持续化运营奠定良好基础。参与企业需具备全周期运营能力，参与社区成长、营造社区‘共同体’。如在良渚文化村建设与社区营造过程中，万科秉承“一张蓝图绘到底”，不断坚持并丰富社区内涵，以“村民公约”为核心的社区营造，自发形成众多文化社团与公益组织，催生了团结、和谐、自律、亲切的社区文化，可以说沉淀了万科21周年大型综合社区全周期运营能力。对于整合提升类，建议万物云城的城市服务模式，通过运营公共服务空间来覆盖社区公共服务的职能，实现三化九场景等公益服务的要求。在数字化平台搭建过程中，建议以真实需求为导向实现线上线下一体化运营，确保长效可持续运营、提升社区生活幸福感。
大家房产浙南区域总经理代奎发言
灵山未来社区是首个实现土地“带方案”整体出让的项目，过程中，坚持一个工作专班推进、一个实施主体运作、一宗地整体出让、一份履约协议监管的做法。丽水市政府高度重视，在方案优化、社区数智、运营方案等召开30余次专题协调会。专门成立灵山社区工作委员会。为提升社区运营效率，我们专门成立了商管公司负责项目自带商业体的运营事项，推出社区数字化运营APP“花园E家”等。在政府和企业共同努力下，2020年6月20日，灵山未来社区体验中心率先开放，引起社会各界高度关注，开放至今接待各省市政府考察团100余组。但也面临运行环节收支难平衡、社区自治模式等问题，以及开发商如何从传统的房地产开发转向城市运营服务商，都需要加快破题。
滨江房产投资发展部副总监单通发言
滨江房产以“营造美好生活，实现共同富裕”为愿景，积极参与浙江省未来社区建设。围绕当前年轻人居住难、社区缺乏人文关怀和同质化严重等痛点问题，致力于提升居民安全感、归属感、认同感、贡献感和荣誉感，通过打破传统居住、生活和工作的功能区隔，空间功能和线上线下融合，促进居住、社交、互助和共享，以实现未来社区美好愿景。立足规划新建类试点全体系探索的创建使命，探索职住一体共创新发展，配套完善共享新生活，孪生联通共建新服务，智慧低碳共融新生态，孪生联通共育新文化，目标建设全国共享生活服务示范区，浙江职住一体先行探索区，数字时代居民身份标杆区，江南文化城市创新美学样板区。
融创未来社区研究副院长张颖发言
一、未来社区的运营以居民满意度、获得感为前提
“我们坚持以人为本、以人的需求为长期主义的方向去不断实践，通过运营植入内容、注入活力、推动社区往自由、活泛、共建的美好方向去演进。”服务是基石，一切服务都以居民满意度、获得感为前提。
二、用多维度、全周期性的人群需求调研，指导未来社区的运营
人的需求是不断在变化的。在运营过程中要充分考虑家庭需求以及需求的成长性。对不断生长变化的居民需求进行感知和洞察，并持续剖析变量，在实践中验证、判断、修正，使用多维度的调研方式，捕捉社区人群的真实需求，指导、夯实运营内容。
三、产品与运营相辅相成，合理的顶设是可持续运营的基础保障
产品与运营环环相扣，互相融合。合理的场景，合理的动线是可持续运营的基础保障。所以我们要在未来社区建设运营过程中反复进行调研，用于指导场景定位、验证修正运营业态和服务内容。在前期规划阶段侧重通过调研论证规划方案的顶层设计；在中期建造阶段侧重根据调研结果优化场景功能配置；在后端运营过程中持续调研，迭代修正运营内容的适配性。
分析总结
浙江省发展规划研究院基础设施研究所柴贤龙发言
对下一步工作有三点建议：第一，工作打通。就是在政府层面，把未来社区建设上升到新高度，联动实施面上城乡风貌提升与点上未来社区创建项目，打通未来社区创建与城乡风貌整治提升两项工作。特别要加快第一批未来社区试点创建项目高标准落地，同时抓紧对衢州礼贤、丽水灵山等先进项目的经验总结推广。第二，路径打通。就是在企业层面实施上，要把造社区造生活的共同富裕现代化基本单元新范式要求，与企业主体的市场逻辑有机结合，政企互促合作。特别在试点创建要求的指标体系落实上，突出负面清单，要因地制宜、实际可行。第三，运营打通。要从需求端出发，从运营端着力，优化设计端的空间与设施安排，设计建设运营打通。特别是要注重数字化线上线下打通，合理耦线上平台浪漫性与线下空间可能性。
浙江省城乡风貌整治提升（未来社区建设）工作专班技术组组长高嵩发言
未来社区是我省在新的时代背景下，城乡现代化建设的重要抓手。当前社会已迈入知识经济社会，对组织变革和创新提出了更高要求。政府，产业和学术的三螺旋相互作用已成为创新系统运行的核心动力。在政府层面，前期对未来社区试点提出了很高的要求，以期发挥示范效应，以点击破，破解创新的难题；未来则将放眼于面，从规划引领、公共服务驱动的角度将未来社区理念铺设到社区单元。产业层面，各市场主体根据三化九场景要求和自身企业需求，探索了很多场景落地的创新性解决方案，也反馈出一些改革的难点、痛点。学术层面，系统总结了“一三九”理论体系，在价值维度引领社会创新，并通过跨专业合作，持续研究支持创新技术、机制、组织的更新和迭代。
浙江省城乡风貌整治提升（未来社区建设）工作专班综合组组长赵栋发言
下一步，未来社区从点上的建设转向面上的推广，要把前期提出来的好理念、成功做法转化为城乡建设管理全过程的要求，最终成为现代化建设的基本形态。接下来，未来社区建设工作的推进注重三个方面：第一，将三化九场景落实到到人的真实需求和人的关系上。第二，将硬场景打造的要求落实到空间和设施，不管是新建和旧改，从规划的角度来讲，就是分级配置好公共服务设施布局，强调空间配置的合理性、兼容性。第三，回归数字化的角色定位，数字化是手段不是目的，当前线下的运营空间跟线上的理想化平台常常是不匹配的，应该通过精准的社会调查去寻找运营的空间，通过线上线下的实质性结合来提升运营的能力。