浙江省社科联

　　12月6日下午，浙江省金融学会组织举办了房地产金融论坛，学会在杭常务理事、部分理事单位共50余位代表参加了论坛。本次论坛由浙江省金融学会常务副会长、中国人民银行杭州中心支行副行长郑南源主持，浙江省金融学会会长、中国人民银行杭州中心支行行长周业樑在论坛上致辞，浙江省房地产业协会唐世定会长全面分析了浙江省房地产市场发展现状及未来发展趋势，各与会代表就浙江房地产金融发展、美国次贷危机对我国防范房地产金融风险的启示等问题展开了讨论，浙江省浙江工业大学经贸管理学院党委书记、房地产研究所所长虞晓芬教授作了专家评述。浙江省社会科学界联合会学会处刘东副处长应邀参加了论坛。

　　周业樑行长在致辞中指出，当前全球的房地产市场进入了一个关键时期。今年3月，美国爆发了由于部分房地产次级抵押贷款不能按期偿还而引发的抵押证券市场危机，房地产市场景气迅速下降。另据消息称，上涨10年的英国房价也在今年9月开始出现下跌。在我国，近十年来房地产市场快速发展，房地产价格已持续上涨多年，但最近部分城市也出现了价升量缩的新情况。在这样的大背景下，浙江省金融学会今天在这里举办“房地产金融论坛”，对我国特别是浙江省的房地产市场的发展趋势、房地产金融风险防范等问题广泛深入地进行探讨，具有十分重要的意义。

　　周业樑行长认为，近年来浙江省房地产市场呈现供求两旺局面，房地产开发投资高位运行，房地产价格持续上扬，市场运行总体已进入了一个高度敏感时期。从房地产金融看，浙江省的房地产信贷总量增长迅猛。至2007年10月末，全省金融机构各项房地产贷款余额4205.3亿元，比年初新增753.6亿元，同比增长24.1%，高出同期人民币贷款增速3.9个百分点。其中个人住房贷款高速增长，10月末全省个人住房贷款余额2838.7亿元，比年初新增714.8亿元，增长39.3%。由于房地产业是资本密集性的特殊行业，与金融业有着密切联系，在目前这种房地产市场运行形势和国家宏观调控政策累积效应不断显现背景下，我们需高度关注房地产金融迅速扩张背后的潜在风险。

　　一是较高的房贷行业集中度使银行业潜在系统性风险加剧。由于银行信贷有着天然的“顺周期性”，浙江省银行信贷在房地产行业的集中度达到了较高程度，房地产相关行业贷款的风险程度实际上已维系着浙江银行业整体经营稳健性，因此对由于贷款行业集中度较高可能引致银行系统性风险应引起有关方面高度关注。

　　二是商业银行拓展住房贷款缺乏有效的风险管理架构。从我国银行业拓展住房抵押贷款业务过程看，由于借款人收入、财产状况调查以及客户信用度区分、按揭贷款标准制定、房地产金融业务创新等风险管理架构缺乏，诸多风险隐患仍然存在。

　　三是房地产抵押贷款“此贷彼用”趋势下信贷风险陡增。股市持续升温带来的财富效应使住房抵押贷款或者利用房地产循环贷款等流入股市现象较以往增多，随着股市连续调整，该类贷款风险可控性明显降低。

　　四是连续加息的累加效应使购房者还贷压力不断增大。今年以来，央行已连续五次上调金融机构人民币存贷款基准利率，多次加息的累加效应已有所显现，居民“月供”压力陡增，潜在违约风险值得关注。

　　周业樑行长认为，针对当前我国房地产市场和房地产金融运行中所呈现出的苗头性和趋势性问题，我们必须以理性而又积极的态度认真地加以研究和分析，寻求既能促进房地产市场健康发展，又要防范房地产金融风险的对策。

　　一是理性对待房价持续上涨，促进形成房地产市场风险防范理念。当前中国房地产市场价格已连续上涨多年，特别是近几年涨幅较大，其中一定程度上是价格在价值规律作用下的合理回归，但各种非理性因素均会不同程度地助长房地产资产价格泡沫。目前市场上弥漫着 “地涨推动房涨”、“房涨拉动地涨”如此循环论证的虚假逻辑，以及房价“永涨不跌”、无视行业风险的乐观气氛，对宏观经济金融又好又快发展是极为不利的。

　　二是积极稳妥推进金融创新，促进形成多元化的风险分散、风险分担机制。我国是以间接融资为主的国家，房地产贷款在银行贷款总量中的比重短期内难以下降，大量的潜在风险均集中在商业银行。因此，我们大力推进房地产金融领域的创新，寻求房地产领域融资的多元化，以市场化的风险分担机制化解集中于银行体系的行业系统性风险，但同时要防止在创新金融衍生产品过程中的盲目乐观和过度发展问题。

　　三是进一步强化金融监管，促进形成房地产金融风险防范体系。美国房贷次级债危机爆发以后相关部门迅速采取了恢复国内外金融市场投资者信心等一系列措施，表现出了较为成熟的处理能力。因此，我们也应未雨绸缪，建立起国家有效调控、金融监管部门协调审慎监管、商业银行强调自控的房地产金融风险防范体系，促使系统性金融风险化解于未然。

　　四是稳步推进金融对外开放，促进形成适应全球化趋势的金融体制。美国的房贷次级债危机短时间内迅速波及全球金融市场再次表明，在经济金融全球化趋势下一个开放的经济体很难独善其身。我国在资本项目的逐步开放中，近年来在人民币升值预期的带动下相当数量的短期投机资本潜入我国，对国内房地产资产价格和金融资产价格高涨形成一股助推力量。为此，我们一方面要合理有序地推进金融对外开放，另一方面要遵循与国际接轨的思路推进金融体制改革，不断增强国内金融体系的抗风险能力。

　　唐世定会长认为，2007年浙江省房地产市场经历了从回暖、回升进而转热，以后逐步趋缓的过程。由于2003年以来房价上涨过快, “长三角”地区成为了我国历次房地产宏观调控重点。近两年来，浙江省认真贯彻国8条、国6条，宏观调控取得明显成效，投机炒房受到遏制，房价涨幅回落。今年4月以来，浙江省房地产市场受”钱松地紧”宏观基本面的影响,出现了投资增幅提高，住房供应偏紧、需求增长快,市场预期明显看好，住房价格持续上涨等等一些新情况、新问题。

　　浙江省房地产市场运行有着其固有的周期性，自1997年到2007年为一个完整周期。具体来看，自1997年到2003年，浙江省房地产市场在本轮房地产周期中连续7年处于恢复和上升期；2004年开始，浙江先于其他省区进入了调整期；经过连续3年调整，去年年底开始浙江省房地产在2007年完成调整并孕育下一轮的复苏和繁荣。根据目前房地产市场运行形势看，浙江省房地产进入新周期比预计要快。

　　一是全省房地产完成投资增幅提高。今年1-10月，全省房地产完成投资1316.1亿元，同比增长15.4%。今年以来我省房地产投资增长主要有土地购置投资费用明显增长、投资主体跨行业投资房地产现象凸现二个特点。

　　二是商品房供应类指标增幅回落。今年1-9月全省新开工面积3158.2万平方米, 同比减少0.2%，其中新开工住宅面积2318.5万平方米, 同比减少1.2%。全省商品房竣工面积1714.6万平方米，同比减少5.4%，其中商品住宅竣工面积1256.3万平方米，同比减少12.9%。住房供应结构调整滞后,中低价格、中小户型的普通商品房供应不足。

　　三是商品房销售旺盛。今年1-9月全省商品房销售面积3060.1万平方米，同比增长了43.7%，增幅较去年同期增长了51.5个百分点。其中商品住房销售面积2672.1万平方米，同比增长了46.4%，增幅较去年同期增长了55.6个百分点。一些商品房销售项目也出现“一房难求”状况，呈现前几年少有的“争购”场面。

四是住房价格持续上涨后高位整理。前三个季度,全省房屋销售价格比去年同期上涨6.4%,其中住房上涨7.5%，其中三季度住房价格同比上涨9.8%。进入四季度后，二手房价格回落，一手房成交量下降，呈现“价高量少”态势。

　　唐世定会长认为，今年以来浙江省住房价格持续上涨主要有以下原因：一是住房供应偏紧促使住房价格持续上涨。由于土地资源供给机制不合理，商品房供应增幅回落，而住房需求具有刚性、持续性特点，加之投资、投机需求，一定时期内出现了供不应求的局面，房价由此上涨。二是“流动性”过剩或“钱松地紧” 促使住房价格持续上涨。由于外贸持续顺差，外资流入等原因，2007年社会上流通的货币超过了正常的需求,出现了“流动性”过剩现象，因此过多资金追逐相对稀缺的房地产，并在乐观的市场预期、供给方捂盘惜售的推波助澜下，房地产价格必定上涨。三是浙江省部分城市、房地产销售项目价格阶段性、区域性上涨过快促使住房价格整体持续上涨。由于实施住房结构调整政策使市场短期性可售房源总量减少，市场对优越区位大户型高档房源预期看好，以及部分城市用地紧张、民间资金丰厚、华侨等利益群体众多等原因，浙江省部分城市房地产价格涨势迅猛，对全省住房价格整体上涨“贡献度”较大。

　　唐世定会长认为，虽然浙江省房地产市场运行态势总体较为健康，但当前浙江省房地产市场仍处于调控转型的关键时期，影响房地产市场发展的外部不确定性因素很多，新情况和新问题不断凸现，市场短期性风险正在加大，因此，要重视日本、台湾、香港房地产泡沫破裂的教训，全面落实房地产调控政策，防止由偏快转为过热。一是要坚持房地产宏观调控的政策方向不动摇，密切关注市场变化，不断落实和完善房地产宏观调控思路和政策措施；二是要坚持市场化改革和政府保障相结合，促进和扩大中低收入家庭住房消费在整个房地产市场消费中比重,为市场稳定发展奠定基础；三是要坚持整顿规范和促进健康发展并重、治标和治本相结合，稳定房地产市场，防止房价过快上涨。

　　虞晓芬教授认为，今年浙江省房地产市场发展如此之强势有其内在原因。首先，受出口和投资增长拉动， 1999－2006年浙江区域经济特别是工业经济快速增长，经济基本面持续表现良好。其次，近几年随着经济的快速发展，浙江家庭可支配收入的两极分化现象加剧。第三，金融支持过度产生了生产与货币双过剩，必然导致资产领域日趋严重的供求不平衡，进而导致资产价格的长期上涨趋势。第四，从市场需求层面看，城市化带来大量新增人口，原有住房不适应现代需求带来的大量改善性需求，几次出生高峰期人口进入购房或换房期。最后，从供给层面看，政府对土地市场的高度垄断，拆迁、建安和税费因素造成的成本推动，住商商品房自身品质的大幅度提高，以及改善基础条件的大规模城市基础设施建设，均成为推动房地产价格上涨的重要推手。

虞晓芬教授分析认为，根据对国家政策、金融和经济环境等因素分析，浙江省房地产市场发展趋势在短期内将进入盘整期，房地产行业集中度将日趋加大，品牌效应逐步增强，科技与产品创新将更加得到重视。

　　一是国家政策。国家调控房地产市场政策将以“保护自用性需求、控制投资性需求、遏制投机性需求”为基本出发点，坚持“保障归保障、市场归市场”的调控新思路，打击“囤房囤地”行为，防止大公司对土地、进而对房地产市场的垄断。